Anders als beispielsweise der Kaufvertrag für einen gebrauchten Pkw sind Grundstückskaufverträge oftmals sehr umfangreich und die einzelnen Regelungen für einen juristischen Laien nicht leicht verständlich. Sowohl Käufer als auch Verkäufer möchten daher häufig den Vertrag vor dessen Beurkundung erst noch einmal durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.
Beurkundung durch den Notar
Für den Erwerb eines Grundstückes oder einer Eigentumswohnung ist gemäß § 311 b Abs. 1 BGB der Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages erforderlich. In der Praxis werden hierfür häufig Standardverträge verwendet, die aber nicht immer den individuellen Bedürfnissen der Vertragsparteien Rechnung tragen. Gerade vor den Hintergrund, dass mit dem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages oftmals nicht unerhebliche finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden, ist es daher aus unserer Sicht sinnvoll, den Vertragsentwurf vor der Beurkundung zunächst durch einen auf Grundstücksrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Erwerb durch Bruchteilsgemeinschaft oder Grundstücks-GbR
Wenn mehrere Personen ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten, tun sie dies in der Regel in einer sog. Bruchteilsgemeinschaft. Möglich ist jedoch auch der Erwerb durch eine sog. Grundstücks-GbR (lesen Sie hierzu auch unseren Artikel „Grundstücks-GbR“).
Haftung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel
Grundsätzlich haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für Sach- und Rechtsmängel am Kaufobjekt. Wird jedoch eine Gebrauchtimmobilie verkauft, ist es üblich und zulässig, die Gewährleistungsansprüche des Käufers auszuschließen. Viele Grundstückskaufverträge enthalten daher Klauseln wie z.B.: „Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für Sachmängel. Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt und kauft diesen im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand.“
Wurde ein solcher Gewährleistungsausschluss vertraglich vereinbart und stellt sich später heraus, dass doch Mängel vorhanden sind, so muss der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer diesen Mangel arglistig verschwiegen hat. Nur wenn ihm dies gelingt, ist der Gewährleistungsschluss gemäß § 444 BGB unwirksam und der Käufer kann Gewährleistungsrechte wie z. B. Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Kaufvertrag geltend machen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein arglistiges Verschweigen nur dann gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und er zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15).
Sicherung der Kaufpreiszahlung
Das Hauptaugenmerk auf Seiten des Verkäufers dürfte bei einem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages sicherlich darauf liegen, dass er den vereinbarten Kaufpreis auch tatsächlich erhält. Regelungen zur Fälligkeit der Kaufpreiszahlung sind daher unerlässlich. Geregelt werden sollte in einem Grundstückskaufvertrag zudem auch, was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis trotz Vorliegens der Fälligkeitsvoraussetzungen doch nicht zahlt. Viele Grundstückskaufverträge enthalten für diesen Fall eine Klausel, in der sich der Käufer wegen seiner Zahlungsverpflichtung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Durch die Vereinbarung einer solchen Klausel hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Kaufpreis gleich im Wege der Zwangsvollstreckung bei dem Käufer beitreiben zu lassen, ohne dass er diesen vorher erst auf Kaufpreiszahlung verklagen muss.
Eintragung im Grundbuch
Mit der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages wird der Käufer noch nicht Eigentümer des Grundstückes. Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch vom Verkäufer auf den Käufer über. Da zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Grundbuchumschreibung oftmals mehrere Wochen vergehen können, wird in Grundstückskaufverträgen häufig die Eintragung einer sog. Auflassungsvormerkung vereinbart, um die Rechte des Käufers abzusichern.
Sollen Sie anwaltliche Beratung zum Thema Grundstückskaufvertrag benötigen, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns.
Bekanntlich spielt eine Mannschaft auf dem eigenen Platz am besten. Diese Erkenntnis haben wir nicht vernachlässigt, sondern uns auf das Rhein-Main-Gebiet konzentriert, was nicht bedeutet, dass wir nicht bundesweit tätig sind und als kompetent in Sonderproblemen gelten.
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